La vicenda della C.P.7, trascinandosi oramai da mesi, si è imposta come un elemento centrale della politica pinerolese.

Ha destato interesse anche fuori dal “palazzo” diventando argomento di discussione pubblica ( cosa che raramente succede per l’“urbanistica”). Il che permette, tra l’altro, di raccogliere qualche elemento di conoscenza in più di quanto normalmente è dato “a sapere” ai non addetti ai lavori.

Proviamo a riassumere sinteticamente.

Un’aggregazione di dieci imprese ( in parte cooperative) ha “ progettato”, per oltre dieci anni, un intervento di edilizia residenziale ai piedi della collina di Pinerolo ( zona di “ Monte Oliveto” ). Complessivamente si vogliono costruire 11.084 mq “vendibili” di edilizia residenziale ( 120 – 130 alloggi) e 3207 mq di autorimesse (circa 200 unità). La maggioranza delle imprese coinvolte nel progetto aveva ottenuto la promessa di un finanziamento ( a fondo perduto) da parte della Regione Piemonte. Importo complessivo: circa 1,3 milioni di euro. Tale contributo è stato, successivamente, revocato a causa dei termini scaduti.

Alla fine del lungo iter burocratico il Consiglio Comunale ( competente in materia urbanistica) ha.

“ bocciato” il Piano di Edilizia Convenzionata ( P.E.C.) presentato dai tecnici del Consorzio. Le imprese hanno ricorso al T.A.R. chiedendo l’annullamento della delibera ed il pagamento, da parte del Comune, dei “ danni” ( sono stati richiesti oltre otto milioni di euro … ). Il T.A.R., con una sua ordinanza, ha rilevato una carenza di motivazioni nella delibera ( ammettendo, implicitamente, la “ sovranità” del Consiglio ma ribadendo, altresì, che ogni scelta, per non rischiare di essere “ discrezionale”, va adeguatamente motivata).

Il primo di dicembre ( salvo rinvii) il Tribunale entrerà nel merito del ricorso.

Nel frattempo ( ma già in passato qualcosa si era mosso in proposito … ) è sorto il Comitato “ per la difesa di Monte Uliveto” che, nello spazio di qualche settimana, ha raccolto oltre 1000 firme di cittadini pinerolesi contrari al sorgere di questo nuovo comparto edilizio. Con molto ottimismo si può parlare di un primo iniziale embrione di “urbanistica partecipata”.

Il caso, al di là del suo pur rilevante aspetto contingente, assume, quale “ precedente”, una grande importanza per il futuro edilizio di Pinerolo. Soprattutto in vista ( ?) di un prossimo Piano Regolatore Generale Comunale ( P.R.G.C.) della Città.

E’ proprio in prospettiva di una nuova ( e ci si augura “ diversa”) fase che si deve riflettere sulle trasformazioni subite dal territorio comunale.

La vicenda della C.P.7 può aiutarci in proposito. Il suo dipanarsi non è, sostanzialmente dissimile dall’iter di molte altre lottizzazioni ma, per motivi non del tutto chiari, ad un certo punto è andata “oltre” … Invece del solito “lieto” fine ( le colate di cemento a cui, sistematicamente, hanno portato le altre “pratiche”) ha prodotto (almeno finora) solo carte bollate.

Per la sua “ordinarietà”, che solo ad un certo punto è virata in anomalia, questa storia appare emblematica; in essa sono presenti molti degli elementi che hanno caratterizzato ( e caratterizzano) la gestione dell’urbanistica a Pinerolo ( e non solo … ).

Prima di tutto un P.R.G.C. enormemente sovradimensionato ( oltre 50.000 abitanti previsti nel 1998 contro i 37.000 oggi effettivamente presenti). Addirittura il Piano precedentemente adottato dal Consiglio Comunale era progettato per circa 80.000 insediati; solo l’intervento della Regione, in fase di approvazione definitiva, ha tagliato drasticamente questo numero.

Si noti bene: la popolazione pinerolese è cresciuta pochissimo negli ultimi vent’anni, più o meno quanto era variata nei vent’anni precedenti. Privo di un accettabile criterio scientifico è stato il calcolo proposto dagli estensori del Piano. Una previsione folle che, però, rispondeva ad una logica ben precisa: quella della speculazione. Tanti abitanti, tante aree coinvolte, tanti interessi soddisfatti …

E’ evidente che ciò significa l’espansione della città che “ conquista” terreni in precedenza utilizzati a scopo agricolo. Sono stati i “ desiderata” di chi sta dietro a queste aree a progettare un P.R.G.C. di “basso profilo” quale quello di Pinerolo. Le cronache ci dicono che analoga cosa è avvenuta in molti altri Comuni d’Italia.Tutto parte da qui: da questo groviglio di interessi privati che “tecnici” e “politici” non sanno ( o forse, più probabilmente, non vogliono) contrastare.

Oggi quasi tutti riconoscono che il Piano è sovradimensionato( c’è poco da discutere di fronte a dati così eloquenti …). Nonostante questo tra le tante varianti elaborate,a partire dal 1999, per correggere ed adeguare il P.R.G.C. soltanto una ( la “variante di qualità”) aveva nelle sue finalità la, peraltro modesta, riduzione del numero degli abitanti da insediare. Variante che è stata lasciata decadere per decorrenza dei termini …

Tra gli altri, a pagarne le spese è il territorio che risulta, spesso, profondamente deturpato. E’ questo il caso della CP7 prevista in una zona per la quale era stato pensato, addirittura, un vincolo paesaggistico ( un cosiddetto “ galassino”). Gli estensori del Piano ( assecondati dagli Uffici Tecnici comunali) hanno bellamente ignorato questo aspetto che, evidentemente, non hanno considerato preminente rispetto all’interesse ( di chi?) ad edificare.

Qualcosa, però, sembra, cambiato. E’, forse, cresciuta a livello cittadino, la consapevolezza che il “paesaggio” è un “ bene comune” e che , come tale, va difeso dalla “privatizzazione”. Un elemento da verificare ma che, se confermato, configge con il ruolo secondario che la Pubblica Amministrazione, spesso, sceglie di avere nella gestione del Territorio.

Nel caso in esame, ad esempio, si è passati , con la Variante n° 17, da un Piano Particolareggiato di Edilizia Popolare ( P.P.E.P.) di competenza pubblica ad un P.E.C. ( di iniziativa privata). Molti pensano che sia sufficiente alla P.A. conservare la “ cabina di regia” dimenticando che la formulazione di un Piano d’attuazione è faccenda complessa che viene “contrattata”, per una miriade di atti, tra i privati (o, meglio, dai progettisti che li rappresentano) e gli Uffici Tecnici.

E’ vero che l’ultima parola spetta al Consiglio Comunale ma il suo eventuale “sconfessare” i passaggi precedenti comporta l’insorgere di situazioni problematiche ( per l’appunto come quella che stiamo vivendo con la CP7 …). La complicata procedura burocratica riduce la possibilità di intervento dei cittadini: la “ pianificazione partecipata” è la migliore garanzia che gli interessi pubblici prevalgano nei confronti di quelli privati.

Tra l’altro il P.E.E.P era già stato adottato dal Consiglio (nel 2003 ) anche se non ancora approvato in via definitiva.

L’intervento della Città, nella realizzazione di una CP ( area di espansione residenziale pubblica), dovrebbe avere per principale scopo quello di dare una casa a chi non ha i mezzi per accedere all’“ordinario” mercato immobiliare. Non a caso si parla di edilizia “agevolata” ( termine che, solo in un secondo tempo si è trasformato in “convenzionata”) …

I 2200 euro a metro quadro per l’abitazione ( ed i 1540 per le autorimesse)contrattati nella Convenzione con il Comune non sembrano davvero prezzi “popolari”! Né si capisce bene (stante queste cifre) perché una speculazione privata, che persegue come (peraltro legittimo) scopo il profitto d’impresa, debba essere finanziata con il denaro pubblico dei fondi regionali.

Un approfondimento lo meriterebbe, anche, la natura ( non solo “giuridica”) della cooperativa, una forma di associazione con finalità prevalentemente sociali …

Sembra , dunque, esserci un vizio di fondo che caratterizza questa vicenda: un intervento di edilizia economico popolare ha assunto prevalenti caratteristiche proprie della speculazione.

Ora, caduto anche l’ultimo velo, il potenziale scambio tra la mortificazione del paesaggio e le esigenze sociali che , in qualche maniera hanno giustificato l’operazione, non ha più senso di esistere.

Interessante è, poi, riflettere su come e perché si forma un “ aggregato” di “soggetti attuatori”.

Qui gli elementi di conoscenza sono (ovviamente?)alquanto scarsi. Si può immaginare che qualcuno abbia preso l’iniziativa, probabilmente, quando, nel 1999 è apparsa la possibilità di usufruire di denaro pubblico.

Un finanziamento ingente suddiviso tra i beneficiari, in somme alquanto diverse. Un’ipotesi : gli importi accalappiati dai vari consorzi sono stati, da questi, ripartiti su interventi in Comuni diversi.

Anche in questi casi l’unione fa la forza, soprattutto nella gestione dei rapporti con le banche ( per i necessari finanziamenti) e con gli Enti locali.

L’area, suddivisa in quote ( la quota “base”, definitiva è di 1330 mq di Slp e di 385 mq di autorimesse)è stata “assegnata”, per multipli diversi, alle imprese. Con quale criterio si siano scelti i “soggetti attuatori”

( di un P.E.E.P che, peraltro, non era stato ancora approvato) non si sa. Si trattava, allora, di 5 “ consorzi” ed un’impresa. Soggetti con disparata “potenza” (anche) produttiva. Si va dai quasi 200 addetti del consorzio CUBIT ( Edilquattro) ai 9 dell’impresa Maurino. Nessuno dei “soggetti attuatori” ha sede a Pinerolo. Soltanto più avanti, quando dai “consorzi” emergono nove società destinate a realizzare le costruzioni in progetto, compare la “13 febbraio” cooperativa con sede in città.

Seguire come si dipana la vicenda , sotto l’aspetto societario, negli anni a seguire è esercizio , da consigliare in alternativa alla “ settimana enigmistica”… In ultimo, poi, appare un nuovo protagonista (“ il quadrifoglio”) che nel 2010 ha stipulato un compromesso con due imprese per subentrare ad esse.

Queste , contestualmente, rinunciavano all’ingente finanziamento regionale ( che veniva dirottato su due altri soggetti). Il che da un’idea di quanto i costruttori pensassero redditizio questo intervento edilizio. Impostando il calcolo sulle cifre contenute nel ricorso si può stimare un profitto superiore al 20 per 100.

A titolo di esempio , esaminando i dati relativi alla cooperativa Claudia si rileva un potenziale utile del 24 % .

Essendo, però, i costi ricavati dal prezziario regionale ( notoriamente piuttosto “ caro”) è probabile che il “guadagno” possa assumere valori anche superiori.

Non siamo di fronte ad un’anomalia. Fino al 2008, per oltre dieci anni l’industria delle costruzioni, ha vissuto un periodo di “vacche grasse”. Alla congiuntura favorevole ( a livello nazionale) si è aggiunto , a Pinerolo, l’effetto prodotto dall’entrata in vigore del nuovo P.R.G.C. ( che , come abbiamo visto , sanciva la possibilità di realizzare, ben mirate, rendite urbane) e , soprattutto la grande abbuffata delle “ Olimpiadi 2006″. I prezzi sono lievitati molto e con essi, ovviamente, à schizzato verso l’alto il profitto d’impresa.

Non indifferente a questo fenomeno l’uso massiccio di mano d’opera proveniente dall’estero e, a quanto affermano i sindacati di categoria, le massicce violazioni dei termini contrattuali. Sta di fatto che costruire case e commercializzarle era diventato molto redditizio prova ne sia il forte aumento di peso del settore sul territorio. Tanto per farsi un’idea : un banalissimo confronto, tra le “ pagine gialle” 2004 e quelle di quest’anno, mostra un passaggio da 37 a 57 del numero di agenzie immobiliari attive in Pinerolo.

Si edificava e si vendeva con l’appoggio delle Banche che riversavano in mutui buona parte del denaro raccolto, denaro che, peraltro, trovava sempre minor impiego nell’industria in piena fase di “dimagrimento” e delocalizzazione. Ma il gioco non poteva durare all’infinito. Si è arrivati alla saturazione di un mercato reso, ancora, più povero dalla crisi economica.

Moltissimi gli alloggi vuoti ( si parla di quattromila, anche se su questa cifra non c’à certezza mancando un’anagrafe aggiornata delle abitazioni vuote … ). Sono in gran parte case non recentissime lasciate “libere” da proprietari ( o inquilini) defunti o ritiratisi in case di riposo o, ancora, da chi aveva i mezzi per acquistare un edificio nuovo. Sicuramente un grosso patrimonio immobiliare inutilizzato. Una parte di queste abitazioni sono, oggi, sul mercato ma trovano grossa difficoltà ad incontrare una domanda che la crisi economica ha reso sempre più scarsa.

Paradossalmente, però, cresce anche il numero di chi non riesce ad avere un alloggio decente mancando delle risorse economiche necessarie per accedere al mercato. Nel settore immobiliare, da sempre, il prevalere dell’offerta rispetto alla domanda solvibile non produce una sensibile riduzione delle pigioni.

Del resto la sopravvalutazione del “nuovo” ( prodotta dall’altissimo plus valore imposto dalle imprese) ha trascinato verso l’alto ( almeno nell’immaginario collettivo) anche il prezzo del vecchio e, ovviamente, la richiesta di remunerazione di questo capitale “immobile”.

Chi non ha casa appartiene, in gran parte, alle classi più disagiate e manca dei mezzi per sostenere richieste che rappresentano una quota considerevole di un salario “medio”. In più c’è tra i proprietari la paura di affittare a “ disperati” (si moltiplicano i casi di chi non paga né pigione né spese condominiali …).

Un bel problema per la Pubblica Amministrazione Locale che si ritrova con sempre minori stanziamenti utili ad arginare le pressanti necessità. Si dovranno studiare, magari sulla base di quanto tentato in altre località, soluzioni che appaiono “difficili” in quanto, necessariamente, “ radicali”.

In definitiva siamo in una situazione contraddittoria: molte case vuote che non risolvono il problema di chi casa non ha.

Anche la nuova costruzione trova, oggi, difficoltà ad essere venduta. Da qui l’esigenza, per l’impresa, di fornire un prodotto sempre più appetibile. Questo lo si ottiene con materiali e tecnologie di pregio ma, soprattutto, localizzando l’immobile in posizione “invidiabile” e realizzandolo con tipologie di moda

(le agenzie di vendita usano il termine “esclusivo”…). Non stupisce, dunque, che si costruisca , a bassa densità, in luoghi che hanno conservato nel tempo una loro bellezza naturale come, per l’appunto, la zona interessata dalla CP7.

A risentirne è il paesaggio , ma non solo . Si sottraggono terreni all’agricoltura ( con la scusa che l’agricoltura stessa è in crisi) e si aggravano i problemi della motorizzazione. La dispersione edilizia incrementa l’uso dell’auto per raggiungere il centro con le ben note conseguenze: consumo d’energia, inquinamenti, mancanza di parcheggi, …

Tanto per cambiare è, ancora, l’interesse privato che prevale su quello pubblico.

La speculazione del singolo è il motore dello “sviluppo” ; il Comune, il più delle volte , si accoda spinto dalla necessità di raccogliere quel po’ di denaro che gli viene accordato ( costo di concessione, spese di urbanizzazione, I.C.I. ,…).

Quando non sta più al gioco lede i “ diritti soggettivi” e deve risarcire. Nel caso in esame la P.A. non è esente da colpe. L’iter della pratica è stato, oltre che contraddittorio, lunghissimo anche se “sospeso” (probabilmente per altre “urgenze”da parte dei costruttori) nei tre anni che precedono la “festa” delle Olimpiadi e reso complesso dall’esistenza del vincolo paesistico (per potere edificare sono state necessarie specifiche autorizzazioni che hanno richiesto tempi decisamente lunghi).

Da qui le pretese milionarie dei “soggetti attuatori”. Non c’è dubbio che la cifra indicata (complessivamente 8.684.875 euro)è assolutamente esagerata , risultanza di una “ perizia” non scevra di errori materiali e logici. Ad esempio, il Consorzio Unione ( che aveva – chissà poi perché? – due differenti contributi), rivendica, per la seconda quota, una “perdita di finanziamento” di 168.180, 83 euro indicando, con questa cifra, quanto inizialmente richiesto e non quello ( 95.112,97 euro)effettivamente concesso dalla Regione. Addirittura si elenca nel danno” le spese da sostenersi” ! Ben strana anche la tesi che annovera come appartenenti alle imprese i finanziamenti destinati all’edilizia agevolata … La richiesta non è affatto credibile (al massimo il “ danno” , se i terreni torneranno ad avere destinazione agricola, può essere valutato sulla base dell’I.C.I. finora pagata per aree edificabili e sulle spese di progettazione del P.E.C.) ma di essa è stato fatto un uso “ terroristico”. E’ servita ad insinuare , in ciascun Consigliere comunale, il timore di dover personalmente risarcire gli appellanti. Una condizione mentale non proprio felice per arrivare a deliberare in piena libertà individuale.

Un ruolo importante nella pianificazione territoriale ( soprattutto per quel che riguarda gli strumenti attuativi, quali, nel nostro caso, il P.E.C.)lo ricoprono i “ progettisti”, “mediatori” tra la P.A. e le imprese. Alcuni di loro si trovano al centro di un groviglio di interessi e di legami tanto da apparire indispensabili agli occhi dei committenti. Spesso ricoprono ( o hanno ricoperto) incarichi nei Partiti o a livello istituzionale. Solitamente fanno riferimento (talvolta senza troppo comparire)a questa o a quell’area politica.

Nel “pasticciaccio brutto” della CP7 sono in tre a firmare il Piano. Due ( assai noti) di Pinerolo , un terzo

( abbastanza sconosciuto in Città) di Torino. Presumibilmente quest’ultimo raccoglie la fiducia di un qualche Consorzio e per questo è stato affiancato ai “tecnici” locali. In zona sono tre o quattro gli Studi professionali che “contano”; ad essi è stato affidata una buona parte dei lavori “importanti” realizzati negli ultimi anni. Questo caso non fa eccezione.

Anche gli aspetti della “ trasparenza” e, ancor più, del controllo sociale delle decisioni meritano qualche considerazione.

E’ vero che molti atti sono formalmente pubblici e che è possibile. In certe fasi, presentare Osservazioni, ma è anche vero che ciò richiede un impegno che nessun cittadino “normale” può permettersi. Tutto resta saldamente in mano agli addetti ai lavori (solitamente assai gelosi della propria privacy …). L’alternativa è molto difficile. Il vuoto culturale, la dis-abitudine a “farsi affari” che non siano esclusivamente propri, rende sterile l’invito a dibattere le questioni che riguardano la vita sociale ed il territorio ( che è, pur sempre, il luogo dove si intrecciano le relazioni tra i cittadini).

Bisogna andar oltre, accettare nuovi rapporti di “potere”. Senza promuovere ed estendere la possibilità di decidere non si può parlare di democrazia. Una strada difficile quella dell’urbanistica “ partecipata” ma anche l’unica per evitare che siano gli interessi di pochi a modellare i luoghi ( e la vita) di tutti. Si tratta di rompere dei “ tabù”, di accettare l’inevitabile caos che ne deriva, di educare alle scelte. Preziosi, a questo proposito, sono, almeno potenzialmente, i moderni strumenti informatici. Può darsi che, coinvolti in un processo democratico, i cittadini prendano gusto a decidere (collettivamente) aspetti importanti della propria esistenza sociale.

In ultimo l’ipotesi( che sembra prevalere tra i “politici”)di cercare un accordo con i soggetti attuatori.

Un tentativo di salvare capra e cavoli uscendo, nella maniera più indolore possibile, da questa spinosa situazione. Si propone ai “costruttori” di rinunciare all’attuazione del P.E.C. nella CP7 conservando, però, il diritto ad edificare che verrebbe localizzato in altra zona. In sostanza uno spostamento di cubatura. Nella trattativa dovrebbe essere individuata l’area ( o le aree) e le modalità di “ atterraggio” dello “ius aedificandi” .

Come in ogni contrattazione una parte offre qualcosa, l’altra “risponde” con un “corrispettivo”. In questo caso il corrispettivo è già fissato : a determinarlo è il “danno” riconosciuto alle imprese. Cosa è in grado di offrire il Comune? Null’altro che “eccezioni” alle regole. La Variante al P.R.G.C. non serve più a correggere un errore ma diventa moneta sonante. Prova ne sia che nulla osta che questi “diritti” siano venduti a terzi e, dunque, finiscano sul “mercato”.

C’è un sostanziale cambiamento di ruolo. Lo scopo dell’urbanistica ( un insieme di concetti che, fattisi regole, disciplinano il rapporto dell’uomo con i “luoghi”)si sposta decisamente sul piano economico. Nata come disciplina “contro” l’arbitrio del singolo nella fase tumultuosa dello sviluppo capitalistico si trasforma in mezzo di valorizzazione del capitale. La Pubblica Amministrazione entra direttamente ( e, quel che più conta, “legittimamente”) nei meccanismi della speculazione.

Quando questo ruolo diventerà aspetto ordinario della gestione del territorio ( l’urbanistica “contrattata”) avremo raggiunto una nuova frontiera in cui tutto sarà mercato.

In definitiva,sia pure in una forma ancora embrionale, da questa vicenda, emergono due concezioni (“poli” estremi in radicale opposizione tra di loro) dei soggetti e della forma che può assumere la trasformazione della Città. Forse l’evoluzione futura dell’urbanistica oscillerà tra questi due aspetti: cittadinanza chiamata a partecipare e contrattazione con gli addetti ai lavori.

Con una semplificazione, un po’ arbitraria ma schematicamente efficace: democrazia contro economia del profitto.

 

Pinerolo, Novembre 2011

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